成功事例

<事例1> 雑木林になっている傾斜地で、評価減!

【前提条件】

  • 東側を道路に接する東西に長い土地
  • 道路に面した前半分が砂利の駐車場、後半分が木や草が生い茂った傾斜地
 

【申告当時の評価額】

路線価×奥行の長さの補正率×面積に基づいて4,200万円で評価
 

【アレースによる評価見直し】

現地に赴くと、後半分の傾斜地についてかなりの傾斜があり、また傾斜地全体に草木が生い茂っていることを確認できたため、傾斜地部分の地積について1㎡あたり傾斜地の宅地造成費及び伐採・伐根費を控除した。
 

【見直し後の評価額と還付額】

評価額:3,000万円に減↓
評価減:1,200万円
還付額:360万円

<事例2> 路線価が付されていない私道にのみ接する宅地で、評価減!

<事例2> 路線価が付されていない私道にのみ接する宅地で、評価減!

【前提条件】

  • 自宅前の私道は1項5号道路=位置指定道路であり、路線価が付されていない
  • 私道は行き止まりになっていて、私道に面した家に住む者にしか使われていない
 

【申告当時の評価額】

自宅区と私道を個別に評価。それぞれ路線価が付された道路からの奥行の長さや
不整形地の補正率、私道評価を適用し、地積を掛けて合計9,700万円で評価
 

【アレースによる評価見直し】

専ら特定の者の通行の用に供する私道の価額は、その宅地が私道でないものとして評価した価額の30%相当額で評価するというルールに基づき、全体を旗竿地として一体評価して各種補正率を適用したのち面積按分(私道はさらに30%評価)した。
 

【見直し後の評価額と還付額】

評価額:8,200万円に減↓
評価減:1,500万円
還付額:450万円

<事例3> 分譲マンションが建築中の土地に広大地評価を適用して、評価減!

<事例3> 分譲マンションが建築中の土地に広大地評価を適用して、評価減!

【前提条件】

  • 相続開始時には土地所有者が建てた3階建ての共同住宅が建っており、一部を自宅、その他を貸家としていた
  • 更正の請求時(相続開始から3年後)には、分譲マンションが建築中であった。これは、相続人がデベロッパーと共同プロジェクトとして建築しているものであり、約60年の一般定期借地権を設定し、その地上権とマンション内の数戸を等価交換して実現したものである。
 

【申告当時の評価額】

奥行価格の補正率及び不整形地の補正率を適用したのち、自用地(自宅)部分・貸家部分で面積按分した地積を掛け、合計3億7,000万円で評価
 

【アレースによる評価見直し】

広大地評価が可能な土地であるにも関わらず、当初申告では共同住宅が建っていることを理由に適用されていなかったが、当該分譲マンションはデベロッパーが土地を仕入れてその最有効使用として開発しているものではなく、また対象地はマンション適地には当たらないので広大地評価をすることが適正であるということを詳細なレポートを付けて課税当局に主張した。
 

【見直し後の評価額と還付額】

評価額:2億2,000万円に減↓
評価減:1億5,000万円
還付額:7,900万円

<事例4> 地下歩道の入口が障害物となっているため、評価減!

<事例4> 地下歩道の入口が障害物となっているため、評価減!

【前提条件】

  • 地下歩道の入口などが障害物となっている
  • 面道路に接している土地
 

【申告当時の評価額】

路線価×面積に基づいて4億9000万円で評価
 

【アレースによる評価見直し】

地下歩道の入口などが、対象資産の障害物となっていることを評価に織り込んだ。
また、2面道路の側方加算への影響率を正しく反映した。
当初申告においては手書きの図で不整形補正率を算出していたが、ソフトを使用し、適正な不整形補正率を算出する事で適正な評価を行った。
 

【見直し後の評価額と還付額】

評価額:4億1000万円に減
評価減:8,000万円
還付額:4,000万円

<事例5> 評価区分の見直しにより広大地を適用して、評価減!

<事例5> 評価区分の見直しにより広大地を適用して、評価減!

【前提条件】

  • 南側に通り抜けられる通路があるが、途中チェーンにより区切られている
  • 私道部分:100㎡(実際は104.31㎡)
    自宅兼アパート部分:497㎡(実際は497.13㎡)
 

【申告当時の評価額】

私道部分を通り抜けられる私道として0円、自宅兼アパート部分を6,600万円、合計6,600万円で評価
 

【アレースによる評価見直し】

私道のうち、チェーンで区切られている部分については、自宅兼アパート部分を専用利用している路地状敷地に該当すると判断し自宅兼貸家建付地部分に含めて広大地評価を適用。
残りの私道部分については、専ら特定の者の通行の用に供する私道は宅地評価の30%相当額により評価するというルールに基づき、私道評価を行った。
 

【見直し後の評価額と還付額】

評価額:4,800万円に減↓
評価減:1,800万円
還付額:370万円

<事例6> 区分評価を一体評価に変更して広大地で、評価減!

<事例6> 区分評価を一体評価に変更して広大地で、評価減!

【前提条件】

  • 土地と建物は個人所有
  • 建物の敷地面積は各それぞれ600㎡、1400㎡
  • 賃貸人:同族会社 転借人:店舗
 

【申告当時の評価額】

それぞれの敷地を別単位で評価して両方に広大地を適用し、評価額はそれぞれ3,000万円と6,500万円の合計9,500万円
 

【アレースによる評価見直し】

それぞれ独立した建物として評価されがちだが、転借人が同一であり、2つの建物を合わせて1つの店舗として機能していることを証明し、一体評価で広大地評価を適用
 

【見直し後の評価額と還付額】

評価額:8700万円に減↓
評価減:800万円
還付額:150万円(全体の還付額を該当土地の評価減分で按分した額)

<事例7> 騒音で、評価減!

<事例7> 騒音で、評価減!

【前提条件】

  • 土地の側に線路及び踏切があり、500m先に鉄道駅、3km先に航空自衛隊基地あり
 

【申告当時の評価額】

騒音を加味せずに、路線価×面積に基づいて1,200万円で評価
 

【アレースによる評価見直し】

現地に赴き実際に騒音の調査を行い、騒音の発生頻度が多いことを証明し、10%減を適用
 

【見直し後の評価額と還付額】

評価額:1,080万円に減↓
評価減:120万円
還付額:20万円